ตรวจงวดงานก่อสร้างก่อนจ่ายเงินผู้รับเหมา มีหลักเดียวที่ต้องจำ: ยอดเงินที่จ่ายสะสมต้องไม่นำหน้างานที่เสร็จจริง และงานในงวดนั้นต้องผ่านการตรวจก่อนถูกเทปิดหรือฉาบทับ บทความนี้สรุปว่าแต่ละงวดต้องดูอะไร พร้อมตัวอย่างคำนวณ
หลายครอบครัวในขอนแก่นและอีสานเสียเงินไปก่อนงานจริง เพราะโอนตามที่ผู้รับเหมาขอโดยไม่มีอะไรวัด ทั้งที่กฎหมายให้สิทธิเจ้าของบ้านตรวจงานได้ตลอด และสัญญาสร้างบ้านต้องผูกเงินกับเนื้องาน
ตรวจงวดงานก่อสร้าง คืออะไร ทำไมต้องตรวจก่อนจ่าย
งวดงาน คือการแบ่งงานก่อสร้างเป็นช่วงตามลำดับการสร้างจริง ส่วน งวดเงิน คือเงินที่จ่ายเมื่องานช่วงนั้นเสร็จ การตรวจงวดงานจึงตอบ 2 คำถาม:
- งานถึงงวดจริงไหม — เสร็จตามข้อความในสัญญาทุกคำ ไม่ใช่แค่เริ่มทำ
- งานทำถูกไหม — ตรงแบบและรายการวัสดุ โดยเฉพาะส่วนที่จะถูกปิด (เหล็กเสริม ฐานราก ท่อในผนัง) ซึ่งตรวจย้อนหลังได้ยากและแพง
ถ้าตอบไม่ได้ทั้งสองข้อ ยังไม่ควรโอน แล้วขอให้ผู้รับเหมาแก้หรือชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน
กฎหมายเรื่องงวดงานและสิทธิ์ตรวจงานของเจ้าของบ้าน
สัญญารับจ้างสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยระหว่างผู้ประกอบธุรกิจกับผู้บริโภค อยู่ภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2559 (ใช้บังคับ 1 ม.ค. 2560) สรุปข้อที่ใช้ตอนตรวจงวด (ข้อมูล ณ 2 พ.ย. 2569):
- ต้องมี รายละเอียดงวดงานกับการชำระเงินตามเนื้องานที่ได้สัดส่วนกัน และบัญชีปริมาณวัสดุกับราคา
- ข้อสัญญาที่บังคับให้เจ้าของบ้าน ต้องขอความยินยอมก่อนเข้าตรวจงาน ถือว่าไม่เป็นธรรม
- ผู้รับเหมาต้องรับผิดความชำรุดของ โครงสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี ส่วนควบ-อุปกรณ์ รั้ว กำแพง ไม่น้อยกว่า 1 ปี นับจากวันรับมอบ
- ถ้าก่อสร้างล่าช้าจนคาดได้ว่าไม่เสร็จตามสัญญา ผู้บริโภคบอกเลิกและเรียกเงินของงวดที่ยังไม่ได้ทำคืนได้ หรือปรับรายวันไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาค่าก่อสร้าง
นอกจากนี้ ป.พ.พ. มาตรา 592 ให้ผู้ว่าจ้างตรวจตราการงานได้ระหว่างที่ทำ และมาตรา 600 กำหนดความรับผิดความชำรุดของสิ่งปลูกสร้างบนพื้นดินที่ปรากฏภายใน 5 ปี (ถ้าสัญญาไม่กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น) — เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ถ้ามีข้อพิพาทควรปรึกษา สคบ. หรือทนาย
เช็กเงินก่อนโอน: ตัวอย่างคำนวณ “จ่ายนำหน้างาน”
สมมติสัญญาสร้างบ้าน 2,500,000 บาท จ่ายไปแล้ว 3 งวด คือ 10% + 15% + 20% = 1,125,000 บาท (45%)
เมื่อเอา BOQ มาคิดมูลค่างานที่เสร็จจริง: เสาเข็ม+ฐานราก 12% · เสา-คาน-พื้นชั้นล่าง 18% · โครงชั้นบนบางส่วน 6% รวม 36% = 900,000 บาท
| รายการ | สูตร | ผล |
|---|---|---|
| เงินจ่ายสะสม | 2,500,000 × 45% | 1,125,000 บาท |
| มูลค่างานเสร็จจริง | 2,500,000 × 36% | 900,000 บาท |
| จ่ายนำหน้างาน | 1,125,000 − 900,000 | 225,000 บาท |
ถ้าผู้รับเหมาทิ้งงานตอนนี้ เงิน 225,000 บาทคือส่วนที่เสี่ยงหายทันที ก่อนโอนงวดถัดไปจึงควรให้ยอดสะสมกลับมาใกล้หรือต่ำกว่ามูลค่างานจริง (สมมติฐาน: สัดส่วนงานจาก BOQ ตัวอย่าง บ้านจริงต้องคิดจาก BOQ ของคุณเอง — อ่านเพิ่มเรื่อง การรีวิว BOQ และสัญญาจ้างก่อนเซ็น)
แต่ละงวดงาน ต้องตรวจอะไรก่อนจ่ายเงินผู้รับเหมา
สัญญาแต่ละเจ้าแบ่งงวดไม่เหมือนกัน (6–10 งวดก็มี) แต่เนื้องานเรียงตามลำดับเดียวกัน ใช้เช็กลิสต์นี้เทียบได้:
| งวด / เนื้องาน | ต้องตรวจก่อนจ่าย | ทำไมสำคัญ |
|---|---|---|
| 1 เซ็นสัญญา–เตรียมงาน | ใบอนุญาตก่อสร้าง ผังบ้านเทียบหมุดเขต ระยะร่น | งวดแรกยังไม่มีงานบนดิน อย่าให้ใหญ่เกินสัดส่วน |
| 2 เสาเข็ม | จำนวน ตำแหน่ง ขนาด ความยาวตามแบบ บันทึกการตอก/เจาะ | เข็มผิดตำแหน่งต้องแก้ฐานรากทั้งชุด |
| 3 ฐานราก–ตอม่อ–คานคอดิน | ตรวจเหล็กเสริมก่อนเท: ขนาด จำนวน ระยะเหล็กปลอก ลูกปูนหนุน ความสะอาดก้นหลุม · เก็บลูกปูนตัวอย่าง | เทแล้วมองไม่เห็นอีก |
| 4 เสา–คาน–พื้นชั้นบน | แนวดิ่งเสา ระดับท้องคาน ค้ำยัน ไม่ถอดแบบท้องพื้น-ท้องคานเร็วเกินรายการประกอบแบบ | ถอดแบบเร็วทำให้คาน-พื้นแอ่น ร้าว |
| 5 โครงหลังคา–มุงหลังคา | ขนาดเหล็ก รอยเชื่อมเต็ม ทากันสนิม ระยะแปตามสเปกวัสดุมุง | รอยเชื่อมจุดเดียวและสนิมคือต้นเหตุรั่ว-ทรุด |
| 6 ก่อ–ฉาบ–ท่อ–สายไฟ | เสาเอ็น ทับหลังรอบช่องเปิด ทดสอบแรงดันท่อน้ำก่อนฉาบปิด | ท่อรั่วในผนังต้องสกัดทีหลัง |
| 7 ฝ้า–พื้น–กระเบื้อง–ประตูหน้าต่าง | ระดับพื้น เคาะหากระเบื้องโพรง ความชื้นพื้นก่อนปูวัสดุ ทดสอบน้ำรั่วรอบหน้าต่าง | แก้หลังปูเสร็จเสียของซ้ำ |
| 8 ส่งมอบ | เช็กลิสต์ตำหนิทุกห้อง ระบบไฟ-น้ำ แบบก่อสร้างจริง ใบรับประกัน | เงินงวดสุดท้ายคืออำนาจต่อรองสุดท้าย |
งวดโครงสร้าง (2–4): ตรวจก่อนเท ไม่ใช่หลังเท
จุดที่เจ้าของบ้านพลาดบ่อยที่สุดคือ “ไปดูหลังเทเสร็จ” ซึ่งตอนนั้นเห็นแค่ผิวคอนกรีต งวดโครงสร้างควรนัดผู้รับเหมาให้แจ้งก่อนเทอย่างน้อย 1 วัน แล้วดู:
- เหล็กเสริม — ขนาดและจำนวนเส้นตรงแบบ ระยะเหล็กปลอกไม่ห่างกว่าแบบ เหล็กไม่เป็นสนิมขุมหรือเปื้อนดิน
- ระยะคอนกรีตหุ้มเหล็ก — มีลูกปูนหนุนรอบด้าน ตัวอย่างค่าทั่วไปตาม ACI 318: ส่วนที่เทติดดิน 75 มม. คาน-เสาภายใน 40 มม. พื้นภายใน 20 มม. (ให้ยึดค่าที่ระบุในแบบของคุณ)
- คอนกรีต — ใบส่งคอนกรีตระบุกำลังอัดตรงแบบ และเก็บตัวอย่างไปทดสอบกำลังอัด ถ้าผลไม่ผ่านยังมีทางพิสูจน์ด้วย การเจาะ Core Test คอนกรีต
- การถอดแบบ — แหล่งข้อมูลไทยส่วนใหญ่ให้แบบท้องพื้น-ท้องคานอยู่ราว 14 วันขึ้นไป บางสเปกกำหนด 21 วันสำหรับคานยาว ตัวเลขต่างกันได้ ให้ยึดรายการประกอบแบบ
ถ้าคุณไม่สะดวกไปเอง ทีม ตรวจงวดงานก่อสร้างโดยวิศวกร ของเราจะดูให้ก่อนเทและส่งรายงานพร้อมรูปก่อนวันโอนเงิน
งวดสถาปัตย์และระบบ (5–7): ดูสิ่งที่จะถูกปิด
งานระบบที่ฝังในผนังหรือใต้พื้นต้องทดสอบก่อนฉาบ เช่น ขอดูผลทดสอบแรงดันท่อน้ำ ส่วนงวดงานผิวให้ใช้สายตาและเครื่องมือง่าย ๆ: ไม้บรรทัดอะลูมิเนียมวางหาพื้นเป็นแอ่ง เคาะกระเบื้องหาเสียงโปร่ง และดูรอยร้าวแนวทแยงที่มุมประตู-หน้าต่าง
| เครื่องมือที่ช่วยตรวจงวดงาน | ใช้ดูอะไร |
|---|---|
| ตลับเมตร | ระยะเหล็กปลอก ขนาดช่องเปิด |
| ไม้บรรทัดอะลูมิเนียม 2 ม. | ความเรียบผนังและพื้น |
| ปลั๊กเทสเตอร์ | เต้ารับต่อสายดิน/สลับขั้วหรือไม่ (งวดส่งมอบ) |
| เครื่องวัดความชื้นคอนกรีต | พื้นแห้งพอก่อนปูไม้หรือ SPC หรือยัง |
| มือถือ | ถ่ายรูปทุกจุดก่อนถูกปิด พร้อมวันที่ |
ลิงก์แนะนำสินค้า (Affiliate) เว็บอาจได้ค่าตอบแทนเล็กน้อย ไม่มีผลกับราคา
🛒 ดูตัวอย่าง ปลั๊กเทสเตอร์ · เครื่องวัดความชื้นคอนกรีต — เป็นเครื่องมือช่วยดูเบื้องต้น ไม่ใช้แทนการให้วิศวกรตรวจ
เช็กลิสต์ 6 ข้อ ก่อนกดโอนเงินทุกงวด
- อ่านข้อความงวดในสัญญาทีละคำ รวมวงเล็บ “ยกเว้น” — งานต้อง แล้วเสร็จ
- เห็นงานจริง หรือได้รูป/คลิปที่เห็นตำแหน่งชัด มีวันที่
- คิดยอดจ่ายสะสมรวมงวดนี้ เทียบมูลค่างานจาก BOQ
- งานเพิ่ม-ลดต้องมีเอกสารราคาที่เซ็นทั้งสองฝ่ายก่อนทำ
- โอนเข้าบัญชีตามชื่อคู่สัญญา และขอใบรับเงินทุกงวด
- เก็บรูปงาน ใบรับเงิน และบันทึกตรวจไว้รวมกันเป็นชุดต่องวด
เมื่อไรควรเรียกวิศวกรมาตรวจงวดงาน
- งวดเสาเข็ม ฐานราก คานคอดิน และพื้นชั้นบน — ก่อนเทคอนกรีต
- เห็นรอยร้าวที่คาน เสา หรือพื้นตั้งแต่ยังสร้างไม่เสร็จ
- ผู้รับเหมาขอเปลี่ยนขนาดเหล็ก ชนิดเสาเข็ม หรือกำลังอัดคอนกรีตจากแบบ
- ผลทดสอบลูกปูนไม่ผ่าน หรือไม่มีการเก็บตัวอย่างเลย
- ยอดเงินจ่ายสะสมนำหน้างาน และกำลังมีข้อพิพาท ต้องการบันทึกสภาพงานจากวิศวกร
ถ้ายังไม่ได้เริ่มสร้าง ควรเตรียมเรื่องใบอนุญาตไว้ก่อน อ่าน ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้าง ขอนแก่น
คำถามที่พบบ่อย
ตรวจงวดงานก่อสร้าง เจ้าของบ้านทำเองได้ไหม?
ทำได้ในส่วนที่ดูด้วยตา เช่น งานเสร็จตามข้อความงวดหรือยัง ยอดเงินสะสมนำหน้างานไหม และถ่ายรูปเก็บไว้ แต่งานที่ต้องดูก่อนถูกปิด เช่น เหล็กเสริม ระยะหุ้ม ฐานราก ควรให้วิศวกรช่วยดูอย่างน้อยในงวดโครงสร้าง
ผู้รับเหมาไม่ให้เข้าไปดูหน้างาน ทำอย่างไร?
ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2559 ข้อสัญญาที่กำหนดว่าผู้บริโภคต้องขอความยินยอมก่อนเข้าตรวจงานถือเป็นข้อที่ไม่เป็นธรรม และ ป.พ.พ. มาตรา 592 ให้ผู้ว่าจ้างตรวจตราการงานได้ ควรแจ้งเป็นหนังสือและเก็บหลักฐานไว้
งวดสุดท้ายควรเหลือเงินเท่าไร?
ไม่มีตัวเลขตายตัว หลักคือเงินงวดสุดท้ายต้องมากพอให้ผู้รับเหมากลับมาเก็บงานที่ค้าง ถ้างวดท้ายเล็กมากจนไม่คุ้มให้กลับมาแก้ อำนาจต่อรองของเจ้าของบ้านจะหายไป ควรตกลงตั้งแต่ตอนทำสัญญา
ตรวจงวดงานกับวิศวกร ราคาเท่าไร?
ขึ้นกับขนาดบ้าน จำนวนครั้งที่ลงหน้างาน และระยะทาง ประเมินราคาเบื้องต้นได้จากแบบฟอร์มออนไลน์ของเรา หรือทักไลน์ส่งแบบและสัญญาให้ดูก่อน
สรุป: ตรวจงวดงานก่อสร้างให้ได้ผล คือดูงานก่อนถูกปิด และไม่ให้เงินที่จ่ายนำหน้างาน ถ้าคุณกำลังสร้างบ้านในขอนแก่น มหาสารคาม กาฬสินธุ์ ร้อยเอ็ด หรือจังหวัดใกล้เคียง ให้วิศวกรช่วยตรวจงวดงานก่อนจ่ายเงินผู้รับเหมาได้ ประเมินราคาตรวจงวดงานเบื้องต้นที่นี่
ต้องการให้วิศวกรช่วยดูงานของคุณ?
Grow Construction and Supply ตรวจสอบโครงสร้าง แก้ปัญหาบ้านร้าว–บ้านทรุด ที่ปรึกษางานก่อสร้าง และทดสอบวัสดุก่อสร้าง ในขอนแก่นและจังหวัดใกล้เคียง
แหล่งอ้างอิง
- สมาคมสถาปนิกสยามฯ — ควบคุมสัญญาการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัย (ประกาศ พ.ศ. 2559)
- Landy Home — งวดงานสร้างบ้านแบ่งยังไง จ่ายตอนไหน
- ThaiDeka — แนวฎีกาจ้างทำของ ป.พ.พ. มาตรา 587–607
- TumCivil — การวางแผนลำดับขั้นตอนการถอดแบบและค้ำยัน
- Kohinter — ขั้นตอนการถอดแบบหล่อคอนกรีต
- ACI 318 Building Code Requirements for Structural Concrete — ตารางระยะคอนกรีตหุ้มเหล็ก
ข้อมูลนี้เป็นความรู้ทั่วไป การตัดสินใจเรื่องโครงสร้างควรให้วิศวกรตรวจหน้างาน · ผลการคำนวณเป็นการประมาณการ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน · ข้อมูล ณ 2 พ.ย. 2569