ตรวจบ้านก่อนหมดประกัน: สิทธิ์ 5 ปี 1 ปี และเช็กลิสต์แจ้งซ่อม

ตรวจบ้านก่อนหมดประกัน คือการให้คนที่รู้งานเดินตรวจบ้านทั้งหลังก่อนครบระยะรับประกันของโครงการ เพื่อแจ้งซ่อมทุกจุดในคราวเดียวขณะที่โครงการยังต้องรับผิดชอบ คำตอบสั้นที่สุดคือ เริ่มตรวจเดือนที่ 9–10 หลังวันโอน อย่ารอเดือนที่ 12

ตรวจบ้านก่อนหมดประกัน: กฎหมายให้สิทธิ์อะไรผู้ซื้อบ้าง

สิทธิ์ของผู้ซื้อมาจาก 2 ทางที่ใช้ควบคู่กัน:

• แบบมาตรฐานสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 — ผู้ขายต้องรับผิดชอบความชำรุดบกพร่องของโครงสร้าง 5 ปี และส่วนควบหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบสำคัญ 1 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์
• ห้องชุด (คอนโด) ใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) ซึ่งหลายแหล่งสรุปตรงกันว่า โครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบ 2 ปี
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง (มาตรา 472–474) — มาตรา 474 ห้ามฟ้องเมื่อพ้น 1 ปีนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

ถ้าความเสียหายเร่งด่วน (เช่น น้ำรั่วจนฝ้าจะถล่ม) และผู้ขายไม่แก้ในเวลาที่ตกลง สัญญามาตรฐานบ้านจัดสรรเปิดทางให้ผู้ซื้อแก้ไขเองแล้วเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้ขายได้ แต่ต้องมีหลักฐานการแจ้งที่ชัดเจนก่อน

ข้อควรรู้: ระยะเวลาจริงให้ยึดสัญญาของโครงการคุณเป็นหลัก บางโครงการให้มากกว่านี้ บางโครงการนับจากวันส่งมอบหรือวันติดตั้งอุปกรณ์ ให้ถ่ายรูปหน้าสัญญาที่ระบุเรื่องรับประกันเก็บไว้ตั้งแต่วันโอน (ข้อมูล ณ วันที่ 11 พ.ย. 2569)

บ้านที่จ้างผู้รับเหมาสร้างบนที่ดินตัวเองไม่ได้ใช้สัญญาจัดสรร ให้ดูสัญญาจ้างและประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาสำหรับธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยแทน

อะไรคือ “โครงสร้าง” อะไรคือ “ส่วนควบ” — ต่างกัน 4 ปี

เส้นแบ่งนี้สำคัญมาก เพราะถ้าเข้าใจผิด อาจคิดว่าหมดประกันแล้วทั้งที่โครงสร้างยังอยู่ในประกันอีกหลายปี

จุดที่คนสับสนบ่อย: แผ่นพื้นโครงสร้างกับกระเบื้องที่ปูทับเป็นคนละหมวด และผนังก่ออิฐกั้นห้องไม่ใช่ผนังรับน้ำหนัก รอยร้าวที่ผนังก่ออิฐจึงมักถูกจัดเป็นส่วนควบ แต่ถ้ารอยร้าวนั้นเกิดจากคานหรือฐานรากทรุด ต้นเหตุคือเรื่องโครงสร้าง

ควรตรวจบ้านก่อนหมดประกันตอนไหน (ตัวอย่างปฏิทิน)

สมมติว่าโอนบ้านวันที่ 15 ม.ค. 2569 และสัญญานับประกันจากวันโอน:

• 15 ต.ค. 2569 (เดือนที่ 9) — เริ่มตรวจรอบใหญ่ ผ่านหน้าฝนมาแล้ว 1 รอบ รอยรั่วซึมจะเห็นชัดที่สุด
• ภายในเดือนที่ 10 — แจ้งซ่อมเป็นชุดเดียวทั้งทาง LINE และเป็นหนังสือ ขอเลขรับเรื่อง
• เดือนที่ 11–12 — เผื่อเวลาสั่งของ (กระจก บานประตู สุขภัณฑ์) และคิวช่างที่ยาวขึ้นเพราะลูกบ้านหลายหลังครบปีพร้อมกัน
• 15 ม.ค. 2570 — ส่วนควบหมดประกัน (ตามตัวอย่าง)
• 15 ม.ค. 2574 — โครงสร้างหมดประกัน ระหว่างนี้ควรตรวจโครงสร้างซ้ำก่อนครบ 5 ปีอีกรอบ

เหตุผลที่ไม่ควรรอเดือนที่ 12 คือ ถ้าเจอปัญหาตอนเดือนสุดท้ายแล้วโครงการนัดช้า งานอาจเลยกำหนดประกัน และต้องมาพิสูจน์กันว่าแจ้งทันหรือไม่

เช็กลิสต์ตรวจบ้านก่อนหมดประกัน 1 ปี (ส่วนควบ)

เดินตรวจทีละห้องตามลำดับนี้ จดตำแหน่ง ถ่ายรูปให้เห็นทั้งภาพกว้างและภาพใกล้:

1) หลังคา ฝ้า และการรั่วซึม

• ฝ้าทุกห้อง โดยเฉพาะใต้รางน้ำ รอบดาวน์ไลต์ และมุมห้อง — หาคราบเหลือง รอยบวม รอยแตกตามแนวรอยต่อฝ้า
• มุมวงกบหน้าต่าง-ประตู หลังฝนตกหนัก — มีคราบน้ำหรือสีพองไหม
• รอยต่อระเบียงกับห้อง ห้องน้ำชั้นบน (ดูฝ้าห้องชั้นล่างที่อยู่ใต้ห้องน้ำ)

2) พื้นและผนัง

• เคาะกระเบื้องเบา ๆ ทุกแผ่น เสียงกลวงคือแผ่นที่ปูนใต้ไม่เต็ม เสี่ยงโก่งหรือหลุดในภายหลัง
• ยาแนวและซิลิโคนรอบสุขภัณฑ์ อ่าง ขอบบัว — แตก หลุด หรือดำไหม
• รอยร้าวผนัง: รอยแตกลายงาเล็ก ๆ ที่ผิวฉาบมักเป็นเรื่องผิว แต่รอยแนวทแยงจากมุมหน้าต่าง-ประตู หรือรอยที่กว้างขึ้นเรื่อย ๆ ควรให้วิศวกรดู

3) ประตู หน้าต่าง

• เปิด-ปิดทุกบาน ดูว่าฝืด ปิดไม่สนิท หรือบานตกจนครูดพื้น (ถ้าเป็นหลายบานพร้อมกัน อาจเกี่ยวกับการทรุดตัว)
• ล็อก มือจับ รางบานเลื่อน ยางขอบกระจก

4) ระบบประปา

• ปิดก๊อกทุกจุดแล้วดูมิเตอร์น้ำ ถ้ายังหมุนแสดงว่ามีรั่วในระบบ
• ราดน้ำบนพื้นห้องน้ำ ดูว่าไหลลงท่อหมดหรือขังเป็นแอ่ง
• ใต้อ่างล้างจานและอ่างล้างหน้า — คราบน้ำ รอยชื้นที่ตู้ไม้

5) ระบบไฟฟ้า

• ทดสอบสวิตช์และเต้ารับทุกจุด กดปุ่ม TEST ของเครื่องตัดไฟรั่วว่าตัดจริง
• เช็กว่าเต้ารับ 3 ขามีสายดินต่อจริง (ใช้ปลั๊กเทสเตอร์ช่วยดูเบื้องต้น)

โครงสร้าง 5 ปี: สัญญาณที่ต้องให้วิศวกรดูก่อนหมดประกัน

ประกันโครงสร้างยาวกว่า แต่ปัญหาโครงสร้างก็มักค่อย ๆ แสดงอาการ การตรวจตอนครบปีแรกและอีกครั้งก่อนครบ 5 ปีจึงคุ้มค่า สัญญาณที่ควรจดและแจ้ง:

• รอยร้าวที่เสา คาน หรือท้องพื้น โดยเฉพาะรอยเฉียงที่คาน รอยตามแนวเหล็ก หรือมีคราบสนิม
• รอยร้าวแนวทแยงหลายจุดในทิศเดียวกัน หรือรอยที่กว้างขึ้นเมื่อวัดซ้ำ
• พื้นรอบบ้าน ลานจอดรถ ทางเดิน แยกตัวหรือทรุดจากตัวบ้านมากผิดปกติ (ส่วนที่โครงการทำ ไม่ใช่ส่วนที่ต่อเติมเอง)
• ประตูหน้าต่างหลายบานฝืดพร้อมกัน พื้นเอียงจนลูกแก้วกลิ้งไปทางเดียว

รอยร้าวแต่ละแบบอาจเกิดจากหลายสาเหตุ ตั้งแต่การหดตัวของปูนฉาบไปจนถึงการทรุดตัวไม่เท่ากัน ต้องดูหน้างานจริงประกอบกัน ถ้าอยากรู้ว่าความกว้างเท่าไรจึงควรกังวล อ่านต่อได้ที่ เกณฑ์รอยร้าว 0.3 มม. และวิธีวัด

แจ้งซ่อมให้มีผล: 5 ขั้นตอนเก็บหลักฐาน

1. รวบรวมเป็นชุดเดียว — ทำตารางรายการ ห้อง ตำแหน่ง อาการ วันที่พบ พร้อมรูปภาพกว้าง + ภาพใกล้ (มีบัตรวัดหรือไม้บรรทัดในภาพ)
2. แจ้งทั้ง LINE และเป็นหนังสือ — แชทพิสูจน์วันที่แจ้ง แต่หนังสือที่มีเลขรับเรื่องหรือลายเซ็นผู้รับพิสูจน์ว่าโครงการรับเรื่องแล้ว
3. ระบุว่า “แจ้งภายในระยะรับประกัน” และอ้างข้อสัญญาเรื่องรับประกัน
4. ถ่ายรูปหลังซ่อมทุกจุด เก็บคู่กับรูปก่อนซ่อม ถ้าอาการกลับมา แจ้งใหม่โดยอ้างเลขรับเรื่องเดิม
5. อย่ารีบต่อเติมหรือเจาะโครงสร้างก่อนเคลียร์งานซ่อม — งานที่จ้างช่างนอกอาจทำให้ส่วนที่เกี่ยวข้องหลุดจากประกัน ควรถามโครงการก่อน

ถ้าโครงการไม่ซ่อมหรือยื้อเวลา ปรึกษา สคบ. (สายด่วน 1166) หรือทนายความ และอย่าลืมนาฬิกาอายุความ 1 ปีนับแต่วันที่พบปัญหา

เมื่อไรควรเรียกวิศวกรตรวจบ้านก่อนหมดประกัน

• เจอรอยร้าวที่เสา คาน พื้น หรือรอยแนวทแยงที่ไม่แน่ใจว่าเป็นแค่ผิวฉาบ
• โครงการตอบว่า “เป็นเรื่องปกติ” แต่คุณยังไม่สบายใจ และอยากได้ความเห็นทางวิศวกรรมเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ประกอบการแจ้ง
• มีน้ำรั่วซึมซ้ำหลังซ่อมแล้ว หาต้นทางไม่เจอ
• ใกล้ครบ 5 ปี อยากตรวจโครงสร้างทั้งหลังก่อนหมดสิทธิ์

ทีม Growcons มีบริการ ตรวจโครงสร้างบ้านก่อนหมดประกัน ที่ตรวจสอบและให้ข้อแนะนำทางวิศวกรรม พร้อมรายงานภาพถ่ายตามตำแหน่งที่นำไปแจ้งโครงการได้ ถ้ายังไม่ได้โอน ดูขั้นตอน ตรวจบ้านก่อนโอนที่ขอนแก่น หรือถ้าเจอรอยร้าวที่น่าสงสัยอยู่แล้ว ให้ วิศวกร Building Doctor เดินตรวจหน้างาน ได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

บ้านจัดสรรรับประกันกี่ปี?

ตามแบบมาตรฐานสัญญาบ้านจัดสรร โครงสร้างรับประกัน 5 ปี ส่วนควบหรืออุปกรณ์ 1 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนห้องชุดมักเป็นโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบ 2 ปี ให้ยึดสัญญาโครงการเป็นหลัก

ควรตรวจบ้านก่อนหมดประกันตอนไหน?

เริ่มตรวจเดือนที่ 9–10 หลังวันโอน แล้วแจ้งซ่อมเป็นชุดเดียว เหลือเวลา 2–3 เดือนให้โครงการสั่งของและเข้าซ่อมก่อนครบปี

แจ้งซ่อมทาง LINE อย่างเดียวพอไหม?

ควรแจ้งเป็นหนังสือควบคู่ด้วย และขอเลขรับเรื่อง เพราะเป็นหลักฐานว่าโครงการรับเรื่องแล้วภายในระยะรับประกัน หากเรื่องยืดเยื้อจะใช้อ้างอิงได้

ต่อเติมบ้านแล้วประกันหายไหม?

อาจหายเฉพาะส่วนที่เกี่ยวข้องกับงานต่อเติม เพราะประกันครอบคลุมความบกพร่องจากงานของโครงการ ไม่ครอบคลุมงานที่ช่างนอกทำ ควรถามโครงการก่อนต่อเติม

สรุปคือ ตรวจบ้านก่อนหมดประกันให้เร็วกว่าที่คิด จดทุกอย่างพร้อมรูปและวันที่ แล้วแจ้งเป็นหนังสือ สำหรับเจ้าของบ้านในขอนแก่น มหาสารคาม กาฬสินธุ์ ร้อยเอ็ด และจังหวัดใกล้เคียง ที่อยากให้วิศวกรช่วยดูโครงสร้างก่อนหมดสิทธิ์ ลอง ประเมินราคาตรวจบ้านเบื้องต้น ได้ทันที

แหล่งอ้างอิง

• Home Buyers Guide — กฎหมาย 2 ฉบับว่าด้วยการรับประกันบ้าน (แบบมาตรฐานสัญญาที่ดินจัดสรร + ป.พ.พ.)
• PlanLiv — บ้านใหม่รับประกันโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบ 1 ปี (5 ส.ค. 2569)
• Property 101 Thailand — การรับประกันคอนโดตามสัญญา อ.ช.22
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472–474 ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่อง
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (LawPlayer)

หมายเหตุ: ข้อมูลนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ระยะรับประกันให้ยึดตามสัญญาของแต่ละโครงการ การตัดสินใจเรื่องโครงสร้างควรให้วิศวกรตรวจหน้างาน