สัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องมีข้อไหนบ้าง? 12 ข้อบังคับ 9 ข้อห้าม

สัญญาจ้างสร้างบ้านที่เจ้าของบ้านทำกับผู้รับเหมาเพื่อสร้างบ้านอยู่เอง ต้องมีสาระสำคัญอย่างน้อย 12 ข้อ และห้ามมีข้อเอาเปรียบ 9 แบบ ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2559 ที่ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มกราคม 2560 บทความนี้สรุปให้ครบในมุมวิศวกร พร้อมเช็กลิสต์ก่อนเซ็น

ปัญหาที่เจอบ่อยไม่ใช่ “ไม่มีสัญญา” แต่คือสัญญามีแค่ราคารวมกับงวดเงิน ไม่มีบัญชีวัสดุ ไม่มีวันเสร็จที่ชัด และค่าปรับต่ำจนผู้รับเหมาไม่รู้สึกอะไร พอเกิดปัญหากลางทาง เจ้าของบ้านจึงไม่มีอะไรให้อ้างอิง

สัญญาจ้างสร้างบ้าน คือ “สัญญาที่กฎหมายควบคุม” ใช้กับใครบ้าง

ตั้งแต่ปี 2560 ธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค แปลว่าผู้รับเหมาเขียนเงื่อนไขตามใจไม่ได้ทั้งหมด ต้องอยู่ในกรอบที่ สคบ. กำหนด

ผลในทางปฏิบัติที่ควรรู้คือ ตามมาตรา 35 ตรี และ 35 จัตวา ของ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค ถ้าสัญญาขาดข้อที่ประกาศบังคับให้มี ให้ถือว่าสัญญามีข้อนั้น และถ้าสัญญามีข้อที่ประกาศห้าม ให้ถือว่าสัญญาไม่มีข้อนั้น

ประกาศนี้ใช้กับกรณีไหน

• ใช้ — จ้างสร้างอาคาร “ขึ้นใหม่ทั้งหมด” (รวมรื้อแล้วสร้างแทนของเดิม) เพื่อเข้าอยู่อาศัยเอง ทั้งหมดหรือบางส่วน
• ไม่ใช้ — สร้างเพื่อขาย ให้เช่า หรือหารายได้ · ซื้อบ้านสร้างเสร็จจากโครงการ (เป็นสัญญาซื้อขาย) · งานต่อเติม/รีโนเวทบ้านเดิม
• งานต่อเติม — มีประกาศอีกฉบับ พ.ศ. 2566 ที่ให้ธุรกิจบริการต่อเติมอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการใน “หลักฐานการรับเงิน” (มีผล 14 พ.ค. 2566) แต่ไม่ได้กำหนดข้อสัญญาละเอียดแบบงานสร้างใหม่ จึงยิ่งต้องเขียนสัญญาเองให้รัดกุม

12 ข้อที่สัญญาจ้างสร้างบ้านต้องมี (ข้อ 3 ของประกาศ)

ประกาศกำหนดว่าสัญญาต้องเป็นภาษาไทย อ่านได้ชัด ตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และต้องมีสาระสำคัญดังนี้ (สรุปความ ไม่ใช่ถ้อยคำทางกฎหมายเต็ม)

ตัวเลขในข้อ 7 และ 11 เป็นขั้นต่ำ (ประกาศใช้คำว่า “ไม่น้อยกว่า/ไม่ต่ำกว่า”) สัญญาให้มากกว่านี้ได้ แต่ให้น้อยกว่านี้ไม่ได้

9 ข้อสัญญาที่ใช้ไม่ได้ แม้เซ็นไปแล้ว (ข้อ 4 ของประกาศ)

ประกาศห้ามใช้ข้อสัญญาที่ “มีลักษณะหรือความหมายทำนองเดียวกัน” ด้วย เปลี่ยนคำพูดเลี่ยงก็ไม่ได้ ถ้าเจอข้อความแบบนี้ในร่างสัญญา ให้ขอแก้ก่อนเซ็น

1. ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้รับเหมา เมื่อผิดสัญญา งานชำรุด หรือทำละเมิด
2. ให้ผู้รับเหมาเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องแจ้งเป็นหนังสือ หรือทั้งที่เจ้าของบ้านไม่ได้ผิดสัญญาในสาระสำคัญ
3. เรียกให้เจ้าของบ้านจ่ายเงินทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนกำหนด ทั้งที่ไม่ได้ผิดนัด
4. ให้ผู้รับเหมาเปลี่ยนรายละเอียดงาน ราคา หรือเงื่อนไข จนเจ้าของบ้านต้องจ่ายเพิ่ม โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือ
5. ไม่คืนเงินที่จ่ายแล้วไม่ว่ากรณีใด ๆ
6. เจ้าของบ้านหรือตัวแทนจะเข้าไปดูหน้างาน ต้องได้รับอนุญาตจากผู้รับเหมาก่อน
7. ผู้รับเหมาโอนงานทั้งหมดหรือบางส่วนให้คนอื่นทำ โดยไม่ต้องขอความยินยอม
8. สิ่งปลูกสร้างหรือวัสดุที่เจ้าของบ้านออกเงินหรือจัดหา ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับเหมา
9. ถ้าเจ้าของบ้านไม่ตรวจรับงานตามกำหนด ให้ถือว่ายอมรับงานโดยปริยาย

ข้อ 6 และ 9 สำคัญมากสำหรับคนที่จ้างวิศวกรตรวจงาน เพราะเจ้าของบ้านมีสิทธิพาวิศวกรเข้าหน้างานได้ และการ “ไม่ไปตรวจ” ไม่ได้แปลว่ารับงานแล้ว ซึ่งเป็นจุดที่นับอายุรับประกันเริ่มเดิน

ค่าปรับงานล่าช้าในสัญญาจ้างสร้างบ้าน: ทำไมไม่ควรใช้แค่ 0.01%

ประกาศกำหนดค่าปรับรายวันไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาค่าก่อสร้าง ตัวเลขนี้เป็นพื้น ไม่ใช่ค่าแนะนำ ลองคำนวณด้วยบ้านตัวอย่างสมมติราคา 2,500,000 บาท

สูตร: ค่าปรับต่อวัน = ราคาค่าก่อสร้าง × อัตราปรับ · จำนวนวันที่ค่าปรับครบ 10% = 10% ÷ อัตราปรับ

ถ้าใช้แค่ขั้นต่ำ ผู้รับเหมาต้องช้าเกือบ 3 ปีกว่าค่าปรับจะครบ 10% ที่ทำให้เลิกสัญญาด้วยเหตุนี้ได้ ส่วนค่าเช่าบ้านที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายระหว่างรออาจสูงกว่า 250 บาท/วันด้วยซ้ำ จึงควรต่อรองอัตราให้สะท้อนความเสียหายจริง (ตัวเลข 0.05% และ 0.1% ในตารางเป็นตัวอย่างเพื่อเปรียบเทียบ ไม่ใช่อัตรามาตรฐาน และหากค่าปรับสูงเกินส่วน ศาลอาจลดลงได้)

แบบ BOQ งวดเงิน: เอกสารแนบที่ต้องตรงกันก่อนเซ็นสัญญาจ้างสร้างบ้าน

สัญญาที่ดีคือ “สัญญาหลัก + เอกสารแนบ” ที่อ้างถึงกันได้ ถ้าเอกสารแนบไม่ตรงกัน ข้อดีของสัญญาจะหายไปทันที

• แบบก่อสร้าง — ชุดเดียวกับที่ยื่นขออนุญาต มีแบบโครงสร้างและรายการคำนวณ ระบุเลขแผ่นแบบในสัญญา
• รายการวัสดุ (สเปก) — ยี่ห้อ รุ่น เกรด เช่น กำลังอัดคอนกรีต ชั้นคุณภาพเหล็กเสริม กระเบื้อง สุขภัณฑ์
• BOQ — ปริมาณและราคาแยกรายการ ใช้คิดเงินเพิ่ม-ลดงานได้จริง (อ่านต่อ: วิธีอ่าน BOQ ไม่ให้โดนบวกราคา)
• ตารางงวดงาน — แต่ละงวดผูกกับเนื้องานที่วัดได้ เช่น “เทคานคอดินและพื้นชั้นล่างแล้วเสร็จ” ไม่ใช่ “เดือนที่ 2” (ดู แต่ละงวดงานต้องตรวจอะไรก่อนจ่ายเงิน)
• แผนงาน (Schedule) — ช่วยดูว่างานช้ากว่าแผนแค่ไหน ก่อนจะถึงวันส่งมอบ

เช็กลิสต์ 10 ข้อก่อนเซ็น

• ☐ ราคารวม VAT แล้ว และระบุว่าไม่รวมอะไร (ค่าขออนุญาต ค่าน้ำไฟระหว่างก่อสร้าง ค่าถมดิน)
• ☐ มี BOQ แยกรายการ ไม่ใช่ราคาเหมาก้อนเดียว
• ☐ งวดแรกไม่สูงเกินงานที่ทำได้จริงในงวดนั้น
• ☐ วันเสร็จเป็นตัวเลข นับจากวันได้ใบอนุญาต
• ☐ ค่าปรับรายวันระบุเป็นตัวเลข ไม่ต่ำกว่า 0.01%
• ☐ รับประกันโครงสร้าง ≥ 5 ปี ส่วนอื่น ≥ 1 ปี นับจากวันรับมอบ
• ☐ เขียนชัดว่าเจ้าของบ้านและวิศวกรที่จ้างเข้าตรวจหน้างานได้
• ☐ ขั้นตอนเพิ่ม-ลดงานต้องทำเป็นหนังสือและตกลงราคาก่อนทำ
• ☐ ไม่มีข้อ “ไม่คืนเงินทุกกรณี” หรือ “ไม่ตรวจรับถือว่ารับงาน”
• ☐ ใครเป็นผู้ควบคุมงาน และชื่อวิศวกรผู้ออกแบบโครงสร้าง

ก่อสร้างล่าช้า หรือผู้รับเหมาทิ้งงาน: สัญญาช่วยอะไรได้บ้าง

ถ้าผู้รับเหมาไม่เริ่มงาน หรือช้าจนคาดได้ว่าจะไม่เสร็จตามกำหนด และไม่ใช่ความผิดของเจ้าของบ้าน ประกาศให้สิทธิ 2 ทาง คือ เลิกสัญญาแล้วเรียกเงินงวดที่ยังไม่ได้ทำคืนพร้อมค่าเสียหาย หรือไม่เลิกสัญญาแต่ปรับรายวัน และถ้ามีงานชำรุดหรือไม่ทำตามสัญญา เมื่อบอกกล่าวและให้เวลาพอสมควรแล้วยังไม่แก้ เจ้าของบ้านเอางานให้บุคคลภายนอกแก้หรือทำต่อได้ โดยผู้รับเหมารับผิดในค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

สิ่งที่ควรเก็บไว้ตั้งแต่วันแรก

• สัญญาและเอกสารแนบทุกฉบับ ใบเพิ่ม-ลดงานที่ลงนาม
• หลักฐานการจ่ายเงินทุกงวด (สลิปโอน ใบเสร็จ)
• รูปถ่ายหน้างานรายสัปดาห์ ถ่ายมุมเดิม เห็นวันที่
• แชต/หนังสือทวงถาม — เรื่องสำคัญให้ส่งเป็นหนังสือ ระบุกำหนดเวลาแก้ไข
• รายงานตรวจงวดงานจากวิศวกร ใช้ยืนยันว่างานถึงไหน ทำถูกแบบหรือไม่

ก่อนให้ผู้รับเหมารายใหม่ทำต่อ ควรให้วิศวกรตรวจงานที่ค้างไว้ก่อน เช่น เหล็กเสริมที่ตากแดดตากฝนนาน รอยต่อคอนกรีต และระดับฐานราก เพื่อแยกให้ชัดว่างานเดิมส่วนไหนใช้ต่อได้ ส่วนไหนต้องแก้ เรื่องสิทธิตามกฎหมายควรปรึกษาทนายความ หรือ สคบ. สายด่วน 1166

เมื่อไรควรเรียกวิศวกรช่วยดูสัญญาจ้างสร้างบ้าน

• ได้ร่างสัญญาแล้ว แต่ไม่มี BOQ หรือ BOQ กับแบบไม่ตรงกัน
• งวดเงินช่วงแรกสูงผิดสังเกต หรือผูกกับเวลาแทนเนื้องาน
• รายการวัสดุเขียนกว้าง ๆ เช่น “ตามมาตรฐาน” “หรือเทียบเท่า” โดยไม่มีเกรด
• ใบเสนอราคา 2–3 เจ้า ต่างกันมาก ไม่รู้ว่าเจ้าไหนตัดงานออก
• เริ่มก่อสร้างแล้ว และต้องการให้มีคนตรวจแต่ละงวดก่อนจ่ายเงิน
• งานหยุดชะงัก ต้องการประเมินงานค้างก่อนเปลี่ยนผู้รับเหมา

Grow Construction มีบริการ รีวิว BOQ และสัญญาจ้างก่อสร้าง ในมุมเทคนิค (ขอบเขตงาน วัสดุ งวดงานเทียบเนื้องาน) และ ตรวจงวดงานก่อนจ่ายเงินผู้รับเหมา โดยวิศวกรตรวจสอบและให้ข้อแนะนำทางวิศวกรรม ส่วนประเด็นข้อกฎหมายควรให้นักกฎหมายตรวจคู่กัน หรือประเมินราคารีวิว BOQ และสัญญาเบื้องต้น

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาจ้างสร้างบ้านต้องทำเป็นหนังสือไหม?

ควรทำเป็นหนังสือลงนามทั้งสองฝ่ายเสมอ ประกาศ สคบ. กำหนดว่าสัญญาต้องเป็นภาษาไทย อ่านได้ชัด ตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และต้องมีสาระสำคัญ 12 ข้อ พร้อมแนบแบบ รายการวัสดุ BOQ และตารางงวดงาน

ต่อเติมบ้านใช้ประกาศสัญญาจ้างสร้างบ้านฉบับนี้ไหม?

ไม่ใช้ ประกาศ พ.ศ. 2559 ใช้กับการจ้างสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมดเพื่ออยู่อาศัย งานต่อเติมมีประกาศ พ.ศ. 2566 ที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน จึงควรเขียนสัญญาต่อเติมเองให้ครอบคลุมขอบเขตงาน งวดเงิน วันเสร็จ และการรับประกัน

ค่าปรับงานล่าช้าในสัญญาสร้างบ้านควรตั้งเท่าไร?

ประกาศกำหนดขั้นต่ำ 0.01% ของราคาต่อวัน และเจ้าของบ้านเลิกสัญญาได้เมื่อค่าปรับครบ 10% ตัวอย่างบ้าน 2.5 ล้านบาท ขั้นต่ำคือ 250 บาทต่อวัน ซึ่งต้องช้าถึง 1,000 วันจึงครบ 10% จึงควรต่อรองอัตราให้สะท้อนความเสียหายจริง

ผู้รับเหมาต้องรับประกันโครงสร้างบ้านกี่ปี?

ไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันรับมอบ สำหรับเสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก ส่วนควบ อุปกรณ์ รั้ว และกำแพง ไม่น้อยกว่า 1 ปี ถ้าผู้รับเหมาไม่แก้ไขหลังได้รับแจ้ง เจ้าของบ้านให้คนอื่นแก้ได้โดยผู้รับเหมารับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น

สรุป: สัญญาจ้างสร้างบ้านที่ดีต้องมีครบ 12 ข้อ ไม่มีข้อต้องห้าม 9 แบบ และมีแบบ BOQ งวดงานที่ตรงกัน ถ้าคุณกำลังจะสร้างบ้านในขอนแก่นและจังหวัดใกล้เคียง (มหาสารคาม กาฬสินธุ์ ร้อยเอ็ด) ให้วิศวกรช่วยอ่านเอกสารก่อนเซ็น ถูกกว่าแก้ปัญหากลางทางมาก

แหล่งอ้างอิง

• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 (ฉบับเต็ม จากระบบกลางทางกฎหมาย)
• newbaan.com — สัญญาจ้างสร้างบ้าน 12 ข้อบังคับ และ 9 ข้อที่ใช้ไม่ได้ (มาตรา 35 ตรี/35 จัตวา)
• สิริปันทวี — สัญญาก่อสร้างบ้านกับประกาศของ สคบ. (31 ต.ค. 2568)
• สำนักงานประชาสัมพันธ์จังหวัดสุรินทร์ — ประกาศให้ธุรกิจบริการต่อเติมอาคารเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2566

ข้อมูล ณ วันที่ 11 พฤศจิกายน 2569 · ข้อมูลนี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย การตัดสินใจเรื่องโครงสร้างควรให้วิศวกรตรวจหน้างาน และเรื่องสิทธิตามสัญญาควรปรึกษานักกฎหมาย · ผลการคำนวณเป็นการประมาณการ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน